Fragen zum Grundstückskauf / Immobilien Verschenken und Vererben

Ich habe drei Kinder und bin verwitwet. Mir gehört ein Haus, das ich meiner ältesten Tochter schenken möchte. Steht den beiden Geschwistern ein Pflichtanteil zu?

Nach Ihrem Tod kann die Schenkung des Grundstückes an Ihre älteste Tochter sogenannte Pflichtteilsergänzungsansprüche der Geschwister auslösen. Dies hängt davon ab, wie lange Sie nach der Schenkung noch leben. Dabei wird der Nachlass jährlich um 10 Prozent des Wertes des verschenkten Gegenstandes reduziert, bis nach 10 Jahren eine Hinzurechnung vollständig ausscheidet. Schenkungen zu Lebzeiten helfen also den Pflichtteil zu mindern. Behält sich der Schenker im Zuge der Übertragung umfangreiche Rechte -zum Beispiel Nießbrauch, Wohnungsrecht- vor, beginnt diese 10-Jahres-Frist jedoch u.U. nicht zu laufen.

Wir haben 1984 ein Haus gekauft. Im Kaufvertrag sind 860 Quadratmeter beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Das Katasteramt will uns nun davon etwas wegnehmen. Ist das rechtens?

Messfehler und andere Versäumnisse können schon dazu führen, dass Grundstücke heute andere Größen ausweisen. Die heutigen Messverfahren sind wesentlich genauer. Werden Abweichungen festgestellt, sind diese zu berichtigen. Die im Grundbuch eingetragene Größe eines Grundstücks dient ebenso wie die Angaben zu Wirtschaftsart und Lage nur zu Informationszwecken. Öffentlichen Glauben genießt insoweit nur die Angabe der Flurstücks-Bezeichnung. Gibt es bei der Größe Abweichungen, können Sie die Differenzfläche, die ihnen auch nie gehört hat, nur dazu erwerben.

Wir wollen ein Grundstück kaufen, wissen aber noch nicht, wann wir es bebauen werden. Wie verhält es sich dabei mit der Grunderwerbssteuer?

Solange noch kein Werkvertrag über die Errichtung eines Hauses abgeschlossen wurde, zahlen Sie Grunderwerbssteuer nur für das erworbene Grundstück. Je nach Bundesland sind zwischen 3,5% und 6,5% Grunderwerbsteuer zu zahlen. In Thüringen beträgt diese Steuer derzeit leider 6,5 Prozent.

Wir sind in Erbengemeinschaft Eigentümer eines Grundstückes, dessen Unterhaltungskosten ich seit Jahren allein trage. Wenn ich diese Kosten nicht mehr aufbringen kann, kann ich das Grundstück dann allein verkaufen?

Grundsätzlich kann das Grundstück nur von allen Erben gemeinsam verkauft werden. Die Aufwendungen, die Sie bisher allein getragen hatten, können Sie quotal auf die anderen Miterben umlegen. D.h., von dort einfordern. Kann unter den Erben keine Einigung über den Verkauf erzielt werden, bleibt nur die Möglichkeit der zwangsweisen Erbauseinandersetzung über das zuständige Amtsgericht. Das hätte die Versteigerung des Grundstücks zur Folge. Besser ist jedoch immer eine gütliche Einigung.

Wer trägt im Fall des Verkaufs eines Grundstücks die anfallenden Kosten für Notar, Grundbucheintragung und dergleichen?

Im Regelfall trägt der Käufer die Kosten bei Notar und Grundbuchamt. Die Kosten für die Lastenfreistellung des Grundstücks (Löschungsbewilligung) trägt in der Regel der Verkäufer. Es sind auch andere vertragliche Regelungen -also eine individuelle Absprache- möglich. Danach trägt dann derjenige die Kosten, der sich im Kaufvertrag zur Übernahme der Kosten verpflichtet hat. Unabhängig von der vertraglichen Regelung haften jedoch gegenüber dem Notar, dem Grundbuchamt und dem Finanzamt alle am Vertrag Beteiligten als Gesamtschuldner.

Ich lebe schon lange mit meiner Lebensgefährtin in meinem Wohnhaus und erwäge, sie zur Hälfte im Grundbuch eintragen zu lassen. Was muss ich beachten?

Zunächst hat ihre Lebenspartnerin nur einen Steuerfreibetrag von 20.000 €. Für jeden Euro, der über diesen Wert hinaus geht, werden 30 Cent Schenkungssteuer fällig. Folglich muss an geldwerte Gegenleistungen gedacht werden, die den Schenkungswert senken und den Übergabevertrag insoweit entgeltlich stellen.

Ich habe ein Gartengrundstück und will es verkaufen. Mit dem Käufer bin ich in allem einig. Können wir den Vertrag selbst aufsetzen?

Nein, zur Wirksamkeit eines Grundstückskaufvertrages schreibt der Gesetzgeber zwingend die notarielle Beurkundung vor, andernfalls wird der Käufer nicht Eigentümer.

Mein Mann ist im Grundbuch allein als Eigentümer eingetragen. Wir haben das Grundstück jedoch gemeinsam bezahlt. Muss ich mit im Grundbuch eingetragen werden?

Im Regelfall sollten sich Eheleute bei Erwerb aus gemeinschaftlichen Mitteln gemeinsam im Grundbuch eintragen lassen. Bei gesetzlichem Güterstand sind die Ansprüche zwischen den Ehegatten zwar gesetzlich geregelt, hier handelt es sich aber nur um Geldansprüche. Es gibt jedoch auch gute Gründe, davon abzusehen, zum Beispiel wenn ein Ehepartner ein Gewerbe hat und das Privatvermögen nicht haften soll. Auch das Erbrecht spielt dabei eine Rolle. Am besten, Sie lassen sich von einem Fachanwalt für Erbrecht beraten.

Ich habe ein Grundstück geerbt. Wie kann ich jetzt das Grundbuch berichtigen und mich als neuen Eigentümer eintragen lassen?

Eine Grundbuchberichtigung erfolgt auf Grundlage eines eröffneten notariellen Testamentes oder durch Vorlage eines Erbscheines. Erfolgt die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren ab Todesfall, fallen beim Grundbuchamt keine Gebühren an.

Ich möchte meinem Ehepartner einen halben Miteigentumsanteil an meinem Hausgrundstück verkaufen. Muss er dafür Grunderwerbssteuer bezahlen?

Nein, gemäß Grunderwerbssteuergesetz sind Ehegatten und Verwandte in gerader Linie (Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel) von der Steuer befreit.

Mein Vater ist verstorben und hat ein Testament hinterlassen. Danach erben wir drei Kinder alles, darunter auch ein Hausgrundstück. Unser Vater hat in dem Testament seiner Lebenspartnerin das Recht eingeräumt, in dem Haus lebenslang zu wohnen. Müssen wir dieses Recht ins Grundbuch eintragen lassen und können wir mit der Lebenspartnerin eine Kostenregelung treffen?

Das Wohnungsrecht als Vermächtnis-Anspruch ist ins Grundbuch einzutragen, darauf hat die Lebenspartnerin Anspruch. Diese Eintragung ist notariell zu beurkunden. Darin wäre auch klarzustellen, dass die Lebenspartnerin als Berechtigte laufende Kosten übernimmt, da sie in dem Haus wohnt und letztlich diese Kosten verursacht.

Ich bewohne allein ein Zweifamilienhaus und möchte gern die eine Haus-Hälfte verkaufen. Geht das?

Ja. Vorab müsste das Haus in zwei getrennte Wohnungen geteilt werden. Grundlage dafür ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom zuständigen Bauamt zur Bildung von Wohnungseigentum. Liegt diese Bescheinigung vor, kann der Eigentümer die Wohnung verkaufen. Bitte denken Sie daran, dass seit Mai 2014 ein Energiepass zwingend erforderlich ist. Sollte Ihr Haus mit einer Grundschuld belastet sein, hindert das den Verkauf nicht. Die Lastenfreistellung beantragt der Notar im Rahmen des Notarvertrages.